La loi Carrez a été instaurée le 18 décembre 1996 afin de protéger les acquéreurs de biens en copropriété contre les erreurs ou les abus de certains vendeurs quant à la surface réelle des biens mis en vente. Elle s’applique uniquement aux biens en copropriété, qu’il s’agisse d’appartements, de locaux commerciaux ou encore de bureaux.

Qu’est-ce que la Surface Carrez ?

La surface Carrez se distingue de la surface habitable classique. Elle comprend :

• Les planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
• Ne sont pas incluses : les surfaces ayant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre, les balcons, les terrasses, les caves, les garages et parkings.

• Exemple : Si un appartement a une surface au sol totale de 50 m², mais qu’il comprend une mezzanine dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre sur 5 m², la surface Carrez sera de 45 m².

Pourquoi est-elle Obligatoire ?

La mention de la surface Carrez est obligatoire lors de la vente d’un bien en copropriété afin d’informer clairement l’acheteur de la surface exacte pour laquelle il paie. Cela permet d’éviter toute confusion ou malentendu. Si la surface est absente, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente dans un délai d’un mois après la signature de l’acte authentique.

Qui Peut Réaliser le Mesurage Carrez ?

Bien qu’il soit possible pour le propriétaire de réaliser lui-même le mesurage, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel qualifié (diagnostiqueur immobilier, géomètre-expert) pour éviter les erreurs. Le professionnel s’assure que la mesure est conforme aux critères de la loi Carrez et fournit un certificat en cas de litige.

Conséquences d’une Erreur de Mesurage

Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte de vente, l’acheteur peut demander une réduction proportionnelle du prix de vente. Cette demande doit être effectuée dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique.

Exemple : Si la surface Carrez indiquée est de 100 m² mais que la superficie réelle est de 94 m², l’acheteur peut demander une réduction de prix proportionnelle aux 6 m² manquants.

Durée de Validité

Contrairement à d’autres diagnostics immobiliers, le mesurage Carrez n’a pas de durée de validité. Cependant, il doit être refait si des travaux modifiant la surface (cloisons déplacées, nouvelle mezzanine, etc.) ont été réalisés.

Comment Se Préparer ?

Avant de vendre un bien en copropriété, il est conseillé de :

• Faire réaliser un mesurage Carrez par un professionnel.
• Vérifier que toutes les pièces incluses dans le calcul sont conformes aux critères de la loi Carrez.
• Conserver le certificat de mesurage pour le présenter lors de la vente.

La précision dans le mesurage est cruciale pour éviter les litiges et garantir une vente sereine.

Les Parties Communes

Les parties communes désignent les espaces d’un immeuble en copropriété qui sont destinés à l’usage ou à l’utilité de l’ensemble des copropriétaires. Elles sont opposées aux parties privatives, qui sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Voici un aperçu détaillé de ce que recouvrent les parties communes :

Définition et Rôle

Les parties communes sont les éléments de l’immeuble qui servent ou profitent à l’ensemble des copropriétaires, qu’il s’agisse d’éléments structurels, d’espaces de circulation ou d’équipements. Leur entretien, leur réparation et leur gestion sont à la charge de la copropriété, et les coûts sont répartis entre tous les copropriétaires selon leur quote-part (tantièmes).

Exemples de Parties Communes

• Structure de l’immeuble : murs porteurs, toiture, fondations.
• Espaces de circulation : halls d’entrée, escaliers, ascenseurs, couloirs, paliers.
• Équipements collectifs : chaufferie, local poubelle, antenne collective, boîtes aux lettres.
• Espaces extérieurs : cour, jardin, parking commun, terrasses communes.
• Réseaux : canalisations d’eau, d’électricité, d’assainissement et de chauffage, gaines techniques.

Parties Communes à Usage Privatif

Certaines parties communes peuvent être affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Par exemple, un jardin ou une terrasse peut être commun tout en étant réservé à l’usage d’un copropriétaire spécifique. Cependant, ces espaces restent juridiquement communs et leur entretien est souvent partagé entre le copropriétaire concerné et la copropriété, selon les règles de l’immeuble.

Gestion et Entretien des Parties Communes

La gestion des parties communes est assurée par le syndic de copropriété, élu par l’assemblée générale des copropriétaires. Il est responsable de l’entretien, des travaux de réparation et de la gestion financière des parties communes. Les décisions concernant les parties communes sont prises lors de l’assemblée générale, où chaque copropriétaire vote selon ses tantièmes.

Charges de Copropriété

Les charges liées aux parties communes sont appelées charges générales. Elles incluent :

• L’entretien courant (nettoyage, entretien des espaces verts, etc.).
• Les réparations (toiture, ascenseur, etc.).
• Les frais d’administration (honoraires du syndic, assurances, etc.). Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part de copropriété, qui correspond souvent à la taille de leur lot.

Modification et Usage des Parties Communes

• Modification : Toute modification des parties communes (comme la création d’un nouvel accès, la fermeture d’un balcon commun, etc.) doit être approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires.
• Usage : Les parties communes doivent être utilisées de manière conforme à leur destination. Par exemple, il est interdit de bloquer les couloirs avec des objets personnels ou de transformer un local technique en espace de stockage privé.

Responsabilité et Assurance

En cas de dommage causé dans les parties communes (par exemple, un dégât des eaux provenant d’une canalisation commune), c’est la copropriété qui est responsable. Les assurances de l’immeuble couvrent généralement ces sinistres. Si le dommage est causé par la négligence d’un copropriétaire (par exemple, des travaux mal réalisés dans son appartement), il peut être tenu responsable.

Litiges et Conflits

Les litiges liés aux parties communes sont fréquents en copropriété (utilisation abusive, désaccord sur des travaux, etc.). Ils sont généralement réglés en assemblée générale, mais peuvent aussi nécessiter l’intervention d’un médiateur ou d’un avocat spécialisé.

Juridictions et Règlement de Copropriété

Le règlement de copropriété, qui est le document de référence pour toute copropriété, définit les parties communes et leur usage. Il précise également la répartition des charges et les droits et obligations de chaque copropriétaire. En cas de litige, ce règlement sert de base pour résoudre les conflits. Les parties communes